פסק-דין בתיק תא"ח 48889-02-13

בפניי תביעה לפינוי הנתבעת מנכס מקרקעין אשר הושכר לה על ידי התובעת.

רקע בקצרה

ביום 28.5.2009 נחתם בין התובעת ובין הנתבעת חוזה שכירות בלתי מוגנת, לפיו התובעת השכירה  לנתבעת את קומת הקרקע בבניין הממוקם ברחוב המסילה 20 בנשר, הידוע כחלק מחלקה 54 בגוש 11219, בשטח של כ- 550 מ"ר, בצירוף 6 חניות (להלן: "הנכס המושכר" ו- "הבניין" בהתאמה) לשם הקמת אולם תצוגה, אחסנה ומכירה של מוצרי השוכרת או מוצרים המשווקים על ידה (להלן: "הסכם השכירות").

תקופת השכירות על פי הסכם השכירות הייתה למשך 60 חודשים, והתחילה בפועל לאחר שהתובעת קיבלה חזקה במושכר - מיום 1.11.2009 עד ליום 31.10.2014, עם אופציה להארכת תקופת השכירות ל- 60 חודשים נוספים, כאמור בתוספת לחוזה השכירות (להלן: "התוספת להסכם"), בכפוף למילוי כל ההתחייבויות על פי הסכם השכירות.

נוכח שורה ארוכה של הפרות נטענות של תנאי הסכם השכירות מצד הנתבעת, והמרכזית שבהן - אי תשלום מלוא דמי הניהול לאורך תקופת השכירות, פנתה התובעת אל הנתבעת בדרישות לתיקון ההפרות ומשדרישותיה לא נענו במלואן, הודיעה התובעת על ביטול הסכם השכירות ודרשה מהנתבעת לפנות את הנכס המושכר.

משלא נענתה הנתבעת לדרישת הפינוי, הוגשה התובענה דנן, לפינוי הנתבעת מן הנכס המושכר.

טענות התובעת

לטענת התובעת, הנתבעת לא שילמה דמי ניהול במשך חודשים רבים, אשר הצטברו לחוב בסך כולל של מאות אלפי שקלים, ובכך הפרה התחייבותה לפי סעיף 9(2) להסכם השכירות, לתשלום דמי ניהול בשיעור זהה לשוכרים האחרים בבניין.

התובעת  טוענת כי אי תשלום דמי הניהול במשך תקופה ממושכת, מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות, המזכה אותה בביטול הסכם השכירות, כפי שנהגה התובעת בפועל.

התובעת הוסיפה כי הנתבעת ביצעה שורה של הפרות, כגון: איחור בתשלום דמי שכירות לתקופה של שלושה חודשים, פלישה לשטחים החורגים משטח הנכס המושכר, תוך ביצוע שינויים במבנה, אי הסדרת שימוש חורג בנכס המושכר, התקנת שילוט בגודל החורג מהקבוע בהוראות הסכם השכירות ועשיית שימוש מוגבר במכולת האשפה של הבניין ללא תשלום - אשר די בכל אחת מהן, ובוודאי במצטבר, כדי להוות עילה לביטול הסכם השכירות ולפינוי הנתבעת.

טענות הנתבעת

לטענת הנתבעת, טענת התובעת כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות באופן יסודי - לא הוכחה.

באשר לסוגיית תשלום דמי הניהול - המהווה את המחלוקת העיקרית בתיק - טוענת הנתבעת כי לפי לשון הסכם השכירות חובתה לשלם דמי שכירות מותנית בכך שתקום חברת ניהול, שעה שבפועל לא הוקמה חברת ניהול.

עוד טענה הנתבעת, כי היא רואה עצמה מחויבת לתשלום דמי ניהול ומסכימה לשלמם אך רק בכפוף לקבלת פירוט הרכיבים הכספיים של דמי הניהול, כאשר דרישותיה של הנתבעת לקבלת פירוט מהתובעת בדבר גובה דמי הניהול הנדרשים - נדחו.

הנתבעת הוסיפה כי במועד חתימת הסכם השכירות - לא נקבע שיעור דמי הניהול ודרישת התובעת לדמי הניהול בשיעור של 12.9 ש"ח למ"ר ברוטו + מע"מ הינה מוגזמת ומופרזת ודמי הניהול המבוקשים הם בבחינת תוספת שכ"ד, אשר אין בינם לבין צרכי הוצאות וניהול הבניין מאומה.

עוד טוענת הנתבעת כי התובעת לא הוכיחה את טענתה כי יתר השוכרים בבניין משלמים שיעור זהה של דמי הניהול, כנקוב על ידה.

לטענת הנתבעת, נוכח הדרישה המוגזמת והבלתי סבירה לדמי ניהול מצד התובעת ונוכח סירובה לפרט את הוצאות הניהול, הנתבעת מצידה ערכה תחשיב של הוצאות דמי ניהול סבירים להערכתה ושילמה לתובעת סך של כ- 80,000 ש"ח בגין דמי ניהול.

על כן, טוענת הנתבעת כי המחלוקת בדבר גובה דמי הניהול אינה מהווה עילה לפינוי, נוכח העובדה שהתובעת בעצמה גובה דמי ניהול ולא הוקם גוף נפרד לשם כך, ונוכח העובדה כי דמי הניהול הינם שרירותיים ורכיביהם אינם גלויים, וכי לתובעת נתונה האפשרות להגיש תביעה כספית.

באשר ליתר ההפרות הנטענות, טוענת הנתבעת כי אלה לא הוכחו כלל וכלל על ידי התובעת ומכל מקום אין באף אחת מהן כדי להוות עילה לפינוי הנתבעת מן הנכס המושכר.